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中小房地产企业还有“白银十年”吗?


http://www.hixpo.com 2013/7/23 华博传媒 责任编辑:yuqiaofeng

 文/曲向东

      最近,中国房地产研究会、中国房地产业协会发布《2013中国房地产开发企业500强测评研究报告》,指出全国房地产市场发展速度放缓趋势由2011年延续至2012年。据《报告》统计,2012年10强房地产开发企业销售占总额达到7973.66亿元,占500强销售总额的32%,占比较2011年提升4个百分点;销售面积总计8339.3万平方米,占500强总销售面积的36%,占比较去年大幅提升7个百分点。市场占有率方面,10强、20强、50强、100强房地产企业市场占有率在2012年分别提升至12.37%、17.12%、29.34%和35.17%,,均创下近年来的最高点。
     不知业内人士看了这个《报告》后作何感想,笔者作为中小房企的从业人员读了上述这组数据立马“倒吸了一口冷气”,“这种销售业绩进一步向排名靠前企业集中的数据结果表明,在房地产调控政策持续背景下企业的优胜劣汰在加速推进,行业集中度在明显提升。”换言之,以后中小房企的日子会越来越难过,人们不禁要问“中小房企还有白银十年吗?”
     在过去中国楼市一路高歌猛进的“黄金十年”里,房地产开发商规模不分大小,实力不论强弱,都能依靠土地红利和货币超发,在一个不成熟的市场环境里获得野蛮生长,并且日子过得滋润潇洒。然而,由于房地产开发行业对土地这一稀缺资源的依赖性,加之政府对房地产市场调控的常态化,房地产开发告别高增长时代或是不可阻挡的趋势,随之而来的是行业集中度的进一步提高和企业利润的普遍收窄,房地产行业的竞争格局也将日趋激烈。楼市加速洗牌势在必行,或许这次“狼”真的要来了。
     众所周知,过去十年,房地产企业的赢利模式主要是依靠土地增值,在地价快涨年代,只要能够搞到地,铁定赚得盆满钵满。但现在拿地的门槛高了,即便是像宁波这样的二线城市,以前本土中小房企凭借着与地方政府得天独厚的关系资源,还能在土地市场上分得一杯残羹和剩食,而现在面对房企巨鳄云集的竞争对手,加之眼下的地价与几年或更早前相比早已贵得离谱,市中心一幅即使是被业界称为芝麻绿豆大的住宅用地,在举牌白热化的“招拍挂”市场上,其总地价也动辄近十亿或十几亿,囊中羞涩的中小房企面对高昂的地价也只能望地兴叹和干瞪眼的份了。更遑论在楼市高烧不退的北上广一线城市的土地市场上,除了有海外背景的外企、财大气粗的央企和万科、万达、金地之类的大型民企外,已很难看到势单力薄的中小房企身影,日益呈现出强者恒强、王者统吃的“寡头垄断”格局。
     中小房企一旦无力储备土地,必然难逃项目青黄不接、融资渠道愈加匮乏、骨干队伍加速流失和营运失败的厄运。更何况,开发商之间赢利模式的竞争早已从单纯依靠土地增值向提高产品品质、增强产品创新、强化品牌溢价、降低融资成本、加快资金周转速度等比拼综合实力的多元化、多维度竞争上来。中小房企倘若不具备差异化竞争策略、独特生存技巧和另辟蹊径的开发价值取向,无论如何是无法与“招保万金”等比产品品质和品牌溢价的、与海外房企和垄断央企比资金实力的,剩下的选择就只有勉强挣扎于边缘求生的困境或最终不得不黯然撤离楼市一条路可走了。
     可以预见的是,中小房企在已经到来和即将加速来临的“寡头时代”求得生存和发展的空间必将更加逼仄。楼市“淘金潮”正在悄然退去,大量平庸房企正在被边缘化和被淘汰,因为土地成本上涨、开发门槛提升而被排挤出这个游戏圈子的中小房企,还会有“白银十年”吗?
(作者系宁波联合建设开发有限公司党总支副书记)

 

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